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売買物件「購入編」

不動産の購入の流れって?

詳しくはこちらをご覧ください。

手付金の金額はどのくらい?

一般的には売買契約5%〜10%程度が多いようですが、特にきまりはありません。契約締結の際に支払いますのでローンでの借入金以外に自己資金として用意しておくことをお勧めします。

住宅購入時の自己資金は、どのぐらい必要ですか?

自己資金とは、住宅のご購入の際に支払うことができる手持ちの現金のことをいい、最低でも住宅のご購入価格の2割以上は必要だと言われています。

それは、金融機関の融資上限額が、住宅購入価格の8割までとなっていたり、ローン申し込み前の手付金が必要である場合がある為です。 少なくとも住宅購入価格の2割+諸費用分を、自己資金として用意しておくのが無難でしょう。

重要事項説明とはどのようなものですか?

売却を委託された不動産会社が、買主に対して、売買契約より前に実施すべき説明のことです。この重要事項説明を実施するにあたっては、かならず資格を持つ宅建主任者が書面を交付して説明しなければならないと宅建業法により規定されています。

宅地建物取引主任者って誰のことですか? 

宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者試験に合格し、都道府県知事の登録を受け、 宅地建物取引主任者証の交付を受けた者のことをいいます。通常は縮めて「宅建主任者」、「主任者」などと呼びます。宅地建物取引主任者は、取引の当事者に対する重要事項の説明、重要事項説明書や宅建業法37条の規定に基づく書面(契約書)の内容確認と記名押印の事務を行うことができるとされています。

「所有権移転登記」とは、どのようなものなのでしょうか?

「所有権移転登記」はとても大切です。不動産を購入した場合には行うのが一般的です。また、下記のような問題が生じるため行う事をお勧めします。

所有権移転登記をしないでいると大変な問題になりかねません。例えば、あなたが買ったはずの物件を売主がもう一度他の第三者に売って、その第三者が先に所有権移転登記をしてしまったとします。するとその不動産は後から購入して所有権移転登記した第三者の所有物になってしまいます。

このように所有権移転登記は、ほかの登記が先に申請されると自分の所有権を主張できなくなる危険性があります。また、かかる各種書類作成は知識がないと難しいですから、専門知識を持った司法書士などに相談したり、登記の依頼をするのがよいでしょう。

司法書士って誰のことですか?

上記にあるように、不動産の代金を支払って権利を移転するときに法務局に出向き登記する手続きを代行するのが司法書士です。

不動産業者が紹介する場合、住宅ローンの金融機関が紹介する場合などがありますが、どちらでもよいでしょう。

抵当権登記ってなんですか?

住宅ローンなどの融資を受ける場合は、該当する不動産には金融機関の抵当権が登記されます。将来住宅ローンを完済(すべて支払う)した時にこの抵当権は抹消されます。

また、住宅ローン支払い期間中に売却する場合は、住宅ローンの残債(残りの金額)を一挙に支払ってから売却することになります。

自社物件と仲介物件のちがいって?

自社物件はその販売業者自身がその不動産の所有者となります。

仲介物件はその販売業者以外の者が不動産の所有者になります。

特殊な場合を除き、自社物件をその販売業者から購入する場合には仲介手数料は不要となります。

仲介手数料はいくら必要ですか?

売買契約価格が400万円を超える場合、売買契約価格の3%+6万円に消費税 5%を加えたものとなります。たとえば、売買契約価格1000万円ですと、1000万×3%+6万=36万、に消費税 5%で、37万8000円となります。 +6万円というのは売買契約価格が400万円以下の部分については、200万円以下の部分は5%、200万円~400万円の部分は4%と、ちょっと複雑になっています。これを略式計算すると3%+6万円になります。

値引きの交渉は可能ですか?

物件次第ですが、売主の合意があれば可能です。価格交渉は購入希望者に購入の意思があることが前提になりますので、購入申し込み書に希望価格を記入して行うことになります。

価格の交渉は相手の心情を害さないようにお話をすすめることも大事です。当社の担当者にご相談ください。

購入申し込みをしたいのですが、住宅ローンが使えるかどうか不安です。

売買契約には、なんらかの理由で住宅ローンの適用が受けられなかった場合に備え、[ローン特約]をつけることができます。[ローン特約]とは買主がローンを利用して物件の購入を予定していた場合、ローンでの借り入れが一定期限内に利用できない場合に売買契約を白紙に戻せることとした特約のことです。予め契約書に利用予定のローンの種別、 金利、手続きの期限などを明記します。白紙解約になった場合は、それまでに支払った代金は返金されます。

住宅ローンの選び方を教えてください。

住宅ローンの内容は実は金融機関によって差があります。ただし、実際に審査をして見積もりを貰ってみないと比べられない費用などもあるため、一概には比較しにくくなっています。また、保証料や金利は申し込む本人の収入や、勤続年数、金融機関の判断する信用度合によっても変わってきます。

もし、時間が許せば、複数の金融機関に審査を申し込んでみて、諸費用などの見比べをしてみましょう。

また、火災保険も金融機関で見積もってきますが、これも、複数の保険会社から金融機関を通して見積ることができ、保険の範囲、期間により見積金額が変わってきますのでこちらも複数のプランを用意して見比べましょう。

購入時に消費税がかかるものとかからないものがあるって本当?

売主が個人のときは、物件の購入金額に消費税はかかりません。そのため中古物件は売主が個人のケースが多いので、消費税が掛からない場合が多いのです。

◆消費税がかかる項目◆
不動産仲介会社への仲介手数料
司法書士への報酬
住宅ローンを組む場合、銀行への融資手数料
売主が事業者の場合の建物の部分の代金(土地の部分はかかりません)

◆消費税がかからない項目◆
土地の部分の金額
売主が個人の場合の建物の部分の代金

マンションと一戸建のメリット・デメリットは? 

売マンションと一戸建における大きな特徴の一つとして、「管理をみんなで行う」のがマンション。「管理を自分で行う」が一戸建といったことが考えられます。マンションの場合、修繕の方向性などは管理組合を通して実行していきますので、個人の管理に掛る負担は少ない分、自由度が低くなります。一戸建の場合、個人で模様替え、リフォーム様々な計画を立てられますが、トラブルが起きた時の責任は個人のものとなります。

上記の特徴の他、マンションであれば、集合住宅である為、隣りや上下の部屋への十分な配慮が必要であったり、一戸建では、町内会での付き合いが必要であることなどがあります。このようにマンション、戸建のそれぞれの特徴があります。どういった生活をしたいのかを良く考えて選びましょう。

掘り出し物ってありますか?

物件が安く売り出されるには理由があります。売主の立場で考えてみて下さい。理由もないのに高く売れる不動産をわざわざ安くする人はいません。安くなる理由は二種類に分かれます。

一つが売主の諸事情により売り急ぐ場合です。通常不動産を売却するときは、ある程度の期間が必要になります。しかし、その期間を待っていなれない事情の時は、相場よりも安くしてでもすぐに現金を用意してくれる人に売ることになります。これは「掘り出し物」と言えそうですが、一般の人は、不動産の購入をする時には時間をかけて検討し、いざ購入するとなってもローンの審査などで時間がかかります。売り急いでいるのですから、これを待っていることは出来ません。そこで売主は、すぐに返事が出てお金も用意できる人に売ることになります。この時の買主は、ほとんどが不動産会社です。なぜなら、不動産会社は実際そこに住むわけでもなく、転売したらいくら利益が出るか考えればいいだけですから結論も早く、転売することが商売ですから資金の準備もあります。このようなことから、一般の方にはなかなか手に入ることは難しくなります。

もうひとつの理由は、不動産にマイナス要因があり相場よりも安くないと売れない場合です。
このマイナス要因の代表的なものは、
1.事件物件(火事・自殺・事件など)
2.嫌悪施設や近隣環境に難がある。
3.土地の形や隣接地・道路との高低差がある。
4.法的要件に問題がある(建築が出来ないなど)これらの物件は、安くなって当然であり、掘り出し物とは言えません。

結論は、一般の方が掘り出し物を購入できる可能性は低いということになり、掘り出し物にこだわり過ぎると、せっかくの良い物件を買い損ねることになります。良い物件であると判断した場合には適正だと思う価格で購入を申し入れるが基本です。

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